从19世纪中期的花园洋房到21世纪的洋墅，经过时代的变迁，洋房的形态又回到了原点。期间经历4个阶段的转变，洋房也在不断的演变着。目前的南昌，洋房已逐步形成规模，大面积入户花园、低密度、低容积率、多阳台是购房者选择洋房的的必要条件。

　　从19世纪中期的花园洋房到21世纪的洋墅，经过时代的变迁，洋房的形态又回到了原点。期间经历4个阶段的转变，洋房也在不断的演变着。目前的南昌，洋房已逐步形成规模，大面积入户花园、低密度、低容积率、多阳台是购房者选择洋房的的必要条件。

　　中国的花园洋房源于19世纪中期的上海，为上流阶层专属，“官宦、贵族、商界巨头”为其定义了不俗的身份，是西洋文明和生活方式与中国文化交织的产物。

　　当时所称的花园洋房，其实是花园别墅，也就是通常所说的花园式住宅，即西式洋房、小洋楼、带有花园草坪和车库的独院式平房或二、三层小楼，强调户户有花园，户型较大，居住舒适度高。

　　更为具体地说，它是当时的国内房地产开发商顺应上海租界辟建而带来的市场需求，针对特定少数阶层、采用西方的建筑形式和新的工程技术、新型建筑材料开发出来的具有稀缺性的高利润住宅产品

　　代洋房，不过是从无到有的简单想象，缺少独门独户的私密感，仅仅是增加了商品房的规划设计及产权；相比单体楼，由于建筑规划开始采用板式格局，所以通风采光较优，但结构却次于钢筋混凝土的框架式高层。

　　从建筑整体来看，洋房的建筑形态与别墅相似，以精细的雕琢打造出华丽建筑。对于内部结构，洋房也是十分考究，不仅空间开阔，各功能空间也十分齐全，套房形式经常出现。洋房对位置的要求较为灵活，无论是市区还是郊区，均可成为的落脚之地。对于产品空间，洋房的面积区间较为多元化，一般从100~200平方米不等，有时可以相当于联排别墅的面积，这充分满足了高端置业者对轩朗空间的需求。

　　在代洋房中，“情景洋房”是一种具有特殊意义的产品。据记者了解，早在1998年，万科于深圳开发的四季花城项目，次出现了情景洋房。大面积的露台设置，层层退台的建筑形态，每一层的户型设计与面积都是不同的，其主要目的便是将人们的生活引向户外，形成一种交流空间，不仅是邻里的交往，更是人与自然的深入对话。情景洋房，就这样诞生了。2002年南昌的四季花城)建起的时候，万科就将这个特殊产品融入进来，这成为南昌洋房发展的一个标志性事件。

　　南昌早期的商品房中，一期开发的是普通商品房，二期产品以高层与多层花园洋房为主，因看好花园洋房增值前景，开发商先期主推高层普通商品房，兼推少量花园洋房，但就这少量花园洋房产品也给该楼盘带来不少的人气。随着城市的发展，原来的花园洋房标准有了新的变化。在城市里面，好的自然环境和繁华的商业配套是住宅最重要的左膀右臂，加上洋房本身类别墅的居住舒适度，和其稀缺的产品，让其市场价格也水涨船高。但因为城市土地稀缺，开发商出于利润等因素考虑，一般不会再出现纯多层的洋房，而是高层建筑和商业一体的洋房，也就意味着洋房已经开始了新的变格。

　　随着时间推移，第二代洋房出现了，这也是南昌洋房开发的高峰期。开发形态上，它失去了代的退台，但是增加了电梯，这也就意味着楼层数的增高，住宅密度的增加。第二代洋房更注重外立面，并引入舶来的规划理念，如增加了入户花园。但问题同样存在缺乏独立组团式规划，与小区其他产品混为一体，甚至被高层所包围，没有完整的天际线；没有专属物业服务，管理粗放、无序，缺乏圈层专署感；格局不完善，厅室不分明，卫浴空间狭小，导致生活动线混乱，家庭成员起居生活“塞车”。因此，第二代洋房仅仅是一种向成熟洋房形态过渡的产品。

　　典型的代表是2005年的保利高尔夫，2006年的香溢花城，2007年的洪城比华利)，这些楼盘在开发的同时都带入了电梯洋房的概念。随着花园洋房逐步被中高端置业者接受，绿地香颂)、润园)、幸福时光等楼盘，相继推出花园洋房。

　　其实，回到项目本身，花园洋房对于提升楼盘品质也很明显，比如东方海德堡。该楼盘期由于开发定位模糊等原因，曾带来不小的市场负面影响，而第二期通过花园洋房产品，彻底扭转了前期被动的局面。正因为市场看好及能够提升楼盘品质，越来越多的楼盘在规划中增加了花园洋房的产品，如位于八一大桥一侧的丰和新城)，二期正在建设部分花园洋房。

　　“南昌第二代洋房，不光注重建筑外形的洋气，同时侧重洋房的舒适度。”采访中，业内人士表示，近年开发的楼盘多数会建有少量花园洋房，这些楼盘主要有：位于红谷滩区域的丰和新城、阿尔法、绿湖豪城、红谷一品等楼盘，青山湖区域的香溢花城、万科青山湖等。因城区适宜区域不多，南昌更多的花园洋房分布在城郊，比如位于昌南新城片区的楼盘，多数都建有少量花园洋房。

　　第二代花园洋房与较早的花园洋房相比，不再是单纯的多层建筑，而是被商业和高层建筑包围。现代版的城市花园洋房，出现了明显的社区复合化。所以当产品蜂拥而至时，开发商就开始需要考虑转变，产品的更新换代更有利于销售。相继就出现了第三代洋房。

　　“刚需住宅产品，就像是吃饭只吃饱没吃好，满足了有房住的基本需求，离住得好还有距离，相当于没有发挥精华的长处。我觉得仅靠刚需是不够的。”记者在走访时，听到一位希望改善住房的市民梁说。

　　确实，像花园洋房，为何会变革？城市发展的差异、地理环境的差异、消费习惯的差异等因素使得每个地方的洋房都不太一样。还有社会的发展，人们对生活品质的要求也越来越高，这也是洋房变革的重要因素。

　　言归正传，经历的前面的更新换代，第三代洋房彻底将退台和电梯融入了产品中。这也是购房者真正愿意接受的花园洋房。在政府对楼房不限高的今天，花园洋房将越来越稀少。开发商为了强调居住的舒适性和品质感，同时为了合理利用土地资源，在产品的创新上不断推陈出新，力求达到达到既满足现代生活方式，又有传统特色；既追求自然风景与视野效果，又要有效保护私密空间；既不讲求普通住宅的经济，也不追求奢侈别墅的铺张.

　　第三代洋房其特点是层层退台，户户赠送花园或露台。这种创新的建筑形态，使观景面更加丰富，不仅改变了居住的空间形式，还带来了与众不同的全景式情调生活品质。但它重在产品本身的格局创新，对于周边环境并不十分强调。

　　作为低密度代表的花园洋房，市区内早已没有纯粹的花园洋房项目，多是花园洋房搭配高层住宅开发，而且这类项目也越来越少。现在这类城市花园洋房销售情况也大大出人意料，城市花园洋房是卖一套少一套。市区低密花园洋房，有着别墅的空间舒适感和便利的交通，完善配套而广受中产阶级、高级白领们的厚爱。不少花园洋房项目均价超过郊区别墅项目，给开发商带来超额利润。这些花园洋房大多作为楼盘的产品补充，也是为了丰富项目业态，增加项目特色，体现了项目的差异化。当然也不是所有花园洋房项目都能热销，买这种产品一般不是首次置业人群。而改善型需求的客户，已有过一次或多次购房经验，在项目挑选上更为苛刻，项目位置、周边配套、开发商品牌号召力、建筑风格、价格等。

　　时间在消逝，时代在进步。受国家政策和市场因素的影响，开发商又对洋房概念有了新的诠释。花园洋房是第三代洋房的又一次变革。它更注重亲水性、低密性、前庭后院大露台、地下室、电梯配套及洋房位于中心区地段，回归泽水而居的生活本源，沿水景合理布局洋房，“园林先行”。洋房十分尊重绿化布局，注重景观朝向。花园也更加人性化，下沉式花园，地下室的建造，多重露台及阳台设计，从不同角度引进阳光、空气，格局更加明朗，空间更加通透。

　　据记者了解，洋房更强调地段、交通及周边配套。由于在打造社区环境上更趋专业，所以在的市中心，它也能独辟低密度、高舒适度、环境优美的居住环境。营造一种“出则繁华，入则宁静”的生活感受。介于别墅与普通住宅之间的特点，成了人们选择它的理由。

　　目前，经历多年的发展与完善，洋房产品充斥着市场。有人说，洋房产品正在引领“后别墅”时代，它让高品质的舒适生活降低了门槛。在城市里面，好的自然环境和繁华的商业配套是住宅最重要的左膀右臂，再加上洋房本身类似于别墅的居住舒适度以及其稀缺性，其市场价格水涨船高。另外，商业配套等也是洋房好卖的必备因素之一。但因为城市土地稀缺，开发商一般不会再出现纯多层的洋房，而是高层建筑和商业一体的洋房。现在所说的洋房，对周边自然环境、地段环境提出了要求，如依山傍水、领踞城央等。这是洋房未来的发展趋势，如友邦皇家公馆莱蒙都会奥克斯盛世华庭等。

　　2013年，南昌中心区可用地越来越少，老城区逐渐往外发展。洋房就成为了吸引购房者眼球的重要产品。相对市区内洋房较高的总价，郊区洋房户型精巧实用、园林大气磅礴，是舒适与实用的完美结合。随着交通的便捷，郊区与市区已不存在阻隔，加之郊区土地相对便宜，其洋房价格自然低于城区洋房。郊区新一代的花园洋房产品还融合了许多别墅才会用到的元素，例如景观园林、植被绿化，户型中加入露台、庭院设计等，可以说高端洋房已无限接近别墅。这些都为其赢得了庞大的人群，尤其是在楼市深度调控的背景下，加剧了许多人购买大户型“一步到位”的想法。洋房这种高端大户型自然在郊区开花。

　　洋房填补了一种市场空白，逐渐受到了很多中高端置业者的喜爱。洋房受到市场的认可，一方面是由于品牌房企的推动，另一方面则是因为巨大的市场需求。随着现代生活水平的提高，人们对于居所的要求更多，别墅产品让很多人望而却步，这时，洋房便成为一个很好的选择。

　　人们选择购买洋房，多数已经不再是出于对居住的基本需求，更多的是在选择一种生活方式，有天有地、有花园、有院落，让繁忙的生活在居住中获得缓冲。当今社会，中高端阶层对居住开始有了更高的要求，房子不仅仅用来生活，更要用来享受。这些人对于城市有极大的依赖性，对于回归自然的田园生活也有向往。别墅虽然令人喜爱，但可以负担得起的人毕竟是少数。此外，即便是有经济实力去购买，受到工作、生活和交通等的制约，大多数人很难将其作为居所。在这样的情况下，洋房成为两全其美的选择，既可以充分享受城市资源，又不需要耗费更多的交通、生活成本，更重要的是让生活得到享受，让生活品质得到提升。

　　随着城市发展，市区花园洋房受到市场热烈追捧，各开发商纷纷跟进。有些开发商在市区拿地价格较高，在面对高价土地时，必须考虑打造高端产品提升卖价这就形成了目前市面上两种常见的物业形态：高端大平层和复合型社区（包括花园洋房、高层、商业等的复合型项目），带花园洋房的项目通过个性化外立面，绿化配套等，会有效提高项目整体品质。

　　洋房是介于别墅与高层中间的一个住宅模式，在有限的土地资源中只会少量的开发，但舒适度不亚于别墅却高于高层。洋房可以说是改善性购房者的，洋房以建筑密度低、绿化高，普遍拥有私家花园等城市住宅稀缺元素，而随着洋房的升级换代，购房者将有更多的选择空间。

　　退台洋房是退台式建筑设计样式，又称为台阶式，其外型类似于台阶，住宅的建筑面积由底层向上逐渐减少，下层减少的建筑面积成为上层的一个大平台，可做空中花园使用。

　　目前，国内的退台式住宅都通常属于中高档住宅。和阳台不同的是，退台无顶盖。退台设计真正做到了坐在家中，就可拥有天与地。户户一个大花园，家家头顶一片天，退台设计，让家程度地迎接阳光和空气。